ОРЕАНДА-НОВОСТИ. Инвесторы активно осваивают ещё недавно чуждый и странный рынок промышленных зон в Москве.

В столичном генплане до 2025 года предусмотрено освободить 5,3 тыс. га территорий, которые принадлежали заводам, фабрикам и НИИ. Самые близкие к центру территории будут отведены под жилую застройку (1,9 тыс. га), около 2,2 тыс. га будет использовано для реабилитации природного комплекса столицы. Остальное будет отдано на откуп строителям коммерческой недвижимости. Подобное решение устраивает всех, ведь в промышленных зонах сегодня находятся в целом убыточные и вредные производства. Кроме того, Москва остро нуждается в свободных для строительства площадях.

Земля по кошельку
Не секрет, что территории, о которых идёт речь, весьма привлекательны для инвесторов. Во-первых, здесь им не надо учитывать права жильцов (как при освоении земель жилого фонда), оглядываться на архитектурные ограничения. Немаловажно, что на территории промзон уже существует развитая инженерная инфраструктура. Поэтому инвесторы могут вложить деньги сюда по максимуму, т.е. строить бизнес-центры высшего класса и предлагать арендаторам максимум удобств. И самое главное: по оценке экспертов, окупаемость таких проектов составляет всего 8-10 лет.

Очевидные минусы
Перед тем как осуществлять капиталовложения, сначала нужно договориться с собственником такой зоны, т.е. выкупить у него землю и находящиеся на ней объекты. И хоть отчуждение земли регулируется постановлением об изъятии земельных участков, а также федеральными нормами, этот процесс далёк от прозрачности. Согласно данным руководителя Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольги Широковой, приведённым журналом "Commercial", в структуре затрат на строительство нового объекта в промзоне порядка 20-30% составляют расходы, связанные с приобретением земли. Это связано с тем, что при продаже участков учитывается не текущая стоимость активов расположенных на нём строений, а потенциальная стоимость объектов нового строительства.

Кроме того, снос, строительство, а во многих случаях перевозка мощностей прежнего хозяйства может потребовать больших капиталовложений. Иными словами, такие задачи по плечу лишь очень крупным девелоперам. По информации "Гута-Девелопмент", проект "Красный Октябрь" обошёлся инвесторам в 500 млн долларов с учётом перевода производственных цехов завода на территорию концерна "Бабаевский".
 
Что касается застройки промзон под жилые дома, то в данном случае важным фактором становится экологическая ситуация на территориях, где ранее находилось производство. Тем не менее, строительство жилья в Москве на территории промзон идёт полным ходом. Пример - возведение строительных объектов в районах Люблино и Марьино. По официальным данным, только в 2006 году на освобождённых территориях промышленных зон введено в эксплуатацию 810 тыс. квадратных метров жилья.

Перспективы
И всё же будущее развитие территорий бывших промышленных зон в Москве оптимистично. Только в этом году объём инвестиций в подобные проекты составит 3-4 млрд долларов. Это связано с растущим спросом на объекты недвижимости и аренды. По оценке Colliers International, в 2007 году рост базовых арендных ставок в столице для офисных помещений классов А и В составил 35-40%. Средние арендные ставки на помещения класса А составили 900-2000 долларов за квадратный метр. Известно, что в Центральном административном округе Москвы есть объекты класса А, где цена доходит до 2500 долларов за квадратный метр.

Нельзя не учитывать, что главным "регулятором" на рынке освоения территорий промзон остаётся правительство Москвы. Мэрия испытывает жёсткую нехватку площадей для строительства по горзаказу, большую часть которого составляет жильё. Это значит, что чиновники будут чаще ориентировать инвесторов на социальные программы.

Неоднозначно воспринял рынок предложение мэра Москвы Юрия Лужкова принять поправки к Земельному кодексу РФ, благодаря которым изъятия земель для строительства жилья в городе можно будет осуществить у любого собственника. Понятно, что жертвами нововведения могут стать не только убыточные предприятия, но и собственники территорий бывших промзон.

Дмитрий Патолятов, Ореанда-Новости

Следующий материал по рынку недвижимости выйдет 10.04.2008