ОРЕАНДА-НОВОСТИ. В России совсем скоро будет упрощена процедура изъятия недвижимости у заёмщиков, которые не смогли вернуть ипотечный кредит вовремя. С 1 июля 2014 года продать находящееся в залоге жильё можно будет "без суда и следствия". Однако, отмечают эксперты, в новом законе содержится много неясностей и опасностей для всех участников рынка. Они считают, что инициатива законодателей вряд ли будет способствовать снижению ипотечных ставок, чего так добиваются российские власти.

В настоящее время, по закону, банк для обращения взыскания на любое принадлежащее частному лицу жильё обязан обратиться в суд и дождаться вступления в силу его решения. Норма призвана защитить собственников квартир от возможных злоупотреблений со стороны кредиторов, хотя чаще всего именно недобросовестные заёмщики пользуются нормой, таким образом, затягивая судебный спор на месяцы и годы. При этом желающим добровольно урегулировать спор клиентам никто не мешает совместно с банком реализовать заложенную недвижимость, рассчитаться по долгам и получить разницу.

Новая версия Гражданского кодекса России предлагает применять "концепцию добросовестности", по которой добросовестными могут выступать как залогодержатель, так и приобретатель. Если эти стороны при операции с залогом не знали о наложенном ранее обременении. Иными словами, новый закон уточняет ряд вопросов, которые вызывали трудности в правоприменении. Чем пользовались малопорядочные участники сделок.

Поправки в Гражданский кодекс, принятые Госдумой в конце прошлого года, расширяют возможности так называемого внесудебного обращения на предмет залога, среди которых изъятие жилой недвижимости без обращения к суду. После вступления оговорки в силу с середины лета текущего года она должна быть прописана в соглашении, которое подлежит государственной регистрации в Росреестре. Нововведения разрешают банку выдвигать требования об изъятии и продаже квартиры только при систематическом нарушении со стороны заёмщиков – просрочке внесения текущих платежей более чем три раза в течение 12 месяцев. При этом, погасив задолженность, заёмщик в любой момент может приостановить  реализацию изымаемой недвижимости.

Эксперты к новому закону отнеслись осторожно и указывают на большое количество правовых рисков.  По словам старшего юриста компании Rightmark group Марии Смирновой,  если договор ипотеки удостоверен нотариально, то для обращения взыскания на квартиру нотариус совершает исполнительную надпись. После этого банк обращается в службу судебных приставов, которые займутся изъятием и продажей недвижимости, что может аннулировать все преимущества нового порядка. Пилотный проект введения обязательных нотариальных удостоверений сделок с жильём был запущен в Санкт-Петербурге в текущем году. Практика показала, что решение вопроса об изъятии квартиры будет зависеть уже не от суда, а от порой не очень оперативной работы приставов, каждое действие которых недобросовестные заёмщики могут оспорить, тем самым затягивая реализацию квартиры.

Во внесудебном порядке можно изъять даже единственную квартиру заёмщика, хотя в законе говорится, что это допускается только при подписании соответствующего соглашения уже после наступления оснований для обращения, то есть, например, многократной просрочки. То есть собственнику, который не желает решать дело миром, вновь предоставляются основания для злоупотреблений. Спорная ситуация может возникнуть и с добросовестным заёмщиком, который брал кредит на покупку второй или другой по счёту квартиры, однако к моменту возникновения спора об обращении она стала единственной.

В свою очередь, сотрудник  адвокатского бюро "S&K Вертикаль" Михаил Романов не исключает злоупотреблений и со стороны банков и коллекторов. По его мнению, они смогут оказывать большое давление на собственников квартир. Также проблемы могут возникнуть у добросовестного приобретателя жилья, которое было изъято банком во внесудебном порядке и продано с торгов. Так, заёмщик может подать иск о признании сделок недействительными из-за несоблюдения каких-либо формальных условий.

Аналитики предполагают, что неясность всех этих вопросов не позволит банкам широко применять новую схему изъятия залогов, а новый закон не окажет значимого влияния на рынок ипотечного кредитования.

Даниил Привольнов, Ореанда-Новости